Bank przedstawiając swoją ofertę kredytu hipotecznego przedstawia w jak najkorzystniejszym świetle, jednakże musimy pamiętać o ukrytych kosztach tak zwanych gwiazdkach.
Kupując mieszkanie na kredyt klient musi pamiętać nie tylko o tym ile musi zapłacić za wymarzone mieszkanie czy dom do sprzedających czy dewelopera. Czy o własnych środkach jakie chce zaangażować w zakup własnego M, ale również o kosztach około kredytowych na rzecz banku, urzędu skarbowego, sądu, notariusza czy pośrednika. Koszty około kredytowe nie są bezpośrednio związane z rata kredytu czy oprocentowaniem.

Dlatego dziś pomogę rozwikłać zagadkę skomplikowanych terminów bankowych, aby nasi klienci mogli otrzymać jasna i rzetelna informację zanim podpiszą umowę kredytową na 30 lat.

Często zaciągnięcie kredytu wiążę się z dodatkowymi kosztami takimi jak:

1. Opłata za przygotowanie i prowizja – w zależności od Banku wynosi od 0% do nawet 3% od kwoty kredytu. Jeśli wartość nieruchomości i zdolność kredytowa klienta pozwala, można ten koszt skredytować czyli powiększyć kredyt o wysokość prowizji. W przeciwnym razie klient musi zapłacić prowizję z własnych środków. Najczęściej banki w swojej ofercie mają kilka propozycji dla klienta ofertę standardową z prowizją i wyższym oprocentowanie jak również ofertę specjalną czy promocyjną.

2. Wycena, operat szacunkowy – bez operatu szacunkowego bank nie wyda decyzji z uwagi, iż zabezpieczeniem kredytu jest nieruchomość, dlatego też wycena jest zlecana na samym początku procesu kredytowego. Możesz samodzielnie zlecić wykonanie takiej wyceny lub skorzystać z oferty banku. Koszt to od 400 zł do 1000 zł.

3. Jakich kosztów może się klient spodziewać w kancelarii notarialnej?

Opłat które ponosi jest kilka po pierwsze taksa notarialna czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży. Jego wartość maksymalna jest określona przez Ministra Sprawiedliwości od 2004r. Wysokość zależy w dużej mierze od wartości nieruchomości jak i od samego notariusza.

Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, aby spisywać jej stan prawny to koniczne jest jej założenie. Może dokonać tego notariusz jak również można samodzielnie, ale koszt jest niezmienny i wynosi 60 zł.

Wpis w księdze wieczystej prawa własności, to stała opłata wynosząca 200 zł, tu nie ma znaczenia wartość nieruchomości.
Kupując nieruchomości z rynku wtórnego nabywający ponosi koszt podatku od czynności cywilno-prawnych z tytułu nabycia nieruchomości (inaczej PPC ) i opłata ta wynosi 2% od kwoty zakupu uiszczana jest u notariusza.

Jeśli zakup nieruchomości jest finansowany częściowo na kredyt hipoteczny dodatkowo opłatę 19 zł za ustanowienie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność.

4. Każdy bank będzie wymagał, aby klient ubezpieczył mieszkanie, które kupuje na kredyt.
Oczywiście z cesją na bank. Suma ubezpieczenia powinna wynosić przynajmniej wartość kredytu. Zakres ubezpieczenia powinien obejmować mury budynku na wypadek pożaru, powodzi, zalania i innych zdarzeń losowych.

5. Jeśli przy nabywaniu mieszkania czy domu na kredyt klient często korzysta z pomocy agenta nieruchomości, to w wielu przypadkach musi uiścić opłatę za jego pośrednictwo. Prowizja pobierana przez pośrednika nieruchomości od kupujących, jak i sprzedających nieruchomość zwykle jest wyrażona procentowo. Może wynosić kilka procent.

6. Cross-selling to nic innego jak sprzedaż dodatkowych produktów czy usług bankowych. Założenie konta do obsługi kredytu czy przeniesienie rachunku z wynagrodzeniem, zakup karty kredytowej mają wpływ na obniżenie marży czy prowizji.

7. Ważnym elementem dotyczącym kosztów około kredytowych jest ubezpieczenie na życie.

Obecnie nie istnieją przepisy, które nakazywałyby wykupienie takiego świadczenia w przypadku zawierania umowy kredytu hipotecznego. Należy jednak pamiętać, że jest to dla banku często główne
zabezpieczenie spłaty.

Ubezpieczenie na życie jest także formą zabezpieczenia dla samego klienta. Nie tylko mentalnego, ale również praktycznego. W przypadku śmierci kredytobiorcy, dług jest dziedziczony. Przez kogo? Jeśli zmarły sporządził testament, spadkobiercami są wskazane przez niego osoby (chyba że testament został uznany za nieważny). Jeśli taki dokument nie powstał, dochodzi do tak zwanego dziedziczenia
ustawowego, które ustala kolejność spadkobierców:
- dzieci i małżonek (małoletni dziedziczą spadek z dobrodziejstwem inwentarza)
- małżonek i rodzice – jeśli spadkodawca był bezdzietny,
- rodzice i rodzeństwo – w przypadku osób wolnych i bezdzietnych,
- dziadkowie – w sytuacji braku osób z wcześniej wymienionych grup,
- pasierbowie – spadek przypada dzieciom małżonka spadkodawcy, których rodzice nie dożyli momentu otwarcia spadku.
Istnieje możliwość odrzucenia spadku w całości (przechodzi wtedy na rzecz Państwa) lub jego przyjęcia z dobrodziejstwem inwentarza. Jak wskazują informacje na stronie internetowej grupy KRUK, w takim przypadku „spadkobierca odpowiada za długi zmarłego wyłącznie do wysokości odziedziczonego majątku, a nie za istniejące zadłużenie.”

Inaczej wygląda sytuacja wówczas, gdy kredyt był zaciągany wspólnie z drugą osobą (np. z małżonkiem) – obowiązek spłaty zadłużenia jest wtedy solidarny. Oznacza to, że drugi kredytobiorca musi spłacić cały kredyt.
Ubezpieczenie na życie do kredytu hipotecznego wydaje się więc niskim kosztem w porównaniu z ewentualnymi problemami i zobowiązaniami, z jakimi muszą zmagać się spadkobiercy.

8. Większość banków oferuje kredyt hipoteczny z 20 % wkładem własnym. Są na rynku jeszcze banki, które udzielą kredytu jeśli klient wniesie we własnym zakresie do zakupu 10 %.
Jednocześnie brakujący wkład własny klienta ubezpieczy, aż do momentu spłaty kapitału do 20%. Jaki jest koszt takiego ubezpieczenia? Bank podwyższy marże od 0,2% nawet do 1%.

9. Ubezpieczenie pomostowe jest to tymczasowe zabezpieczenie do momentu złożenie w banku odpisu Księgi Wieczystej kredytowanej nieruchomości zawierającego prawomocny wpisu hipoteki. Ubezpieczenie jest naliczane poprzez podwyższona marża od 0,05% do nawet 2,5% w zależności od banku.

10. Może nie jest bezpośrednim kosztem związanym z kredytem ale wielu klientów o to pyta. Mianowicie chodzi o możliwość nadpłaty bądź wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu. Każdy bank oferuje taką możliwość od początku okresu kredytowania, ale jest kilka banków które naliczą dodatkową prowizję za taką operację nawet do 3%. Pobieranie opłaty za wcześniejsza spłatę jest możliwe tylko w okresie pierwszych 3 lat.

Kosztów około kredytowych jest sporo. Mam nadzieję, że te skomplikowane niuanse i gwiazdki w kredycie hipotecznym w znacznym stopniu rozjaśniłam. Teraz będzie łatwiej podjąć naszym klientom świadomą decyzję o wyborze najlepszej oferty kredytu mieszkaniowego. Jednakże przez cały proces od momentu poszukiwania mieszkania, aż do momentu wypłaty kredytu nie jest klient sam. Zapraszam do kontaktu z miła chęcią pomogę.