• Data dodania: 18.01.2021
  • Autor wpisu: SYLWIA KUSZ

Krok pierwszy zakup działki

Posiadanie własnego domu z ogródkiem to marzenie wielu ludzi. Często zdarza się tak, że pomimo pomysłu i zapału nie wiemy, od czego zacząć.

Wbrew pozorom wybór miejsca na budowę domu jednorodzinnego nie jest taki prosty. By dobrze to zrobić, należy pomyśleć, czy wymarzony dom ma znajdować się na peryferiach miasta, w którym pracujemy czy wprost przeciwnie. Dobrze, gdy w pobliżu znajduje się komunikacja miejska, chociaż nie jest to wymóg konieczny. W przypadku rodzin warto wziąć pod uwagę odległość od przedszkola, żłobka lub szkoły. Potem następuje czas na wyznaczenie konkretnego budżetu, który możemy przeznaczyć na zakup działki.

Działkę można zakupić za gotówkę, korzystając z własnych oszczędności lub dokonać zakupu na kredyt hipoteczny czy gotówkowy. Pamiętaj jednak, że bank zastrzega, iż wkład własny nie może pochodzić z kredytu.

Posiadasz już działkę budowlaną i co dalej?

Jeśli posiadasz już działkę budowlaną, chciałbyś rozpocząć budowę własnego upragnionego domu, ale od czego właściwie trzeba zacząć? Czy oszczędności, które zgromadziłeś będą wystarczającym wkładem własnym? Jakie dokumenty będą potrzebne, jak uzyskać kredyt budowlano- hipoteczny? Jak wygląda spłata kredytu na budowę domu?

Jak przy każdym kredycie, należy cały proces rozpocząć od sprawdzenia swojej zdolności kredytowej. Bank zanim udzieli kredytu, chce wiedzieć jakie dochody osiągasz oraz jakie posiadasz zobowiązania. Symulacje w różnych bankach mogą się miedzy sobą różnic. Dobrze jest sprawdzić swoja zdolność u niezależnego doradcy, który posiada w swojej ofercie wszystkie banki i ofertę dopasuje do Twoich potrzeb.

Kredyt na budowę domu jest troszeczkę inny niż kredyt hipoteczny. Jeśli jesteś właścicielem działki budowlanej, to już ona najczęściej jest Twoim wkładem własnym, jak również wykonane na niej prace. Nie mniej jednak minimalna kwota wymaganego wkładu własnego przez bank jest to 10% kosztów budowy. Wartość wkładu własnego bank oceni na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego oraz na podstawie kosztorysu budowy.

Do uzyskania kredytu budowlano-hipotecznego niezbędne jest zgromadzenie odpowiednich dokumentów dotyczących nieruchomości.

Po pierwsze jak już wspomniałam musisz być właścicielem działki na której chcesz wybudować swój wymarzony dom. Dokument potwierdzający ten fakt to oczywiście akt notarialny zakupu nieruchomości. Następnie musisz mieć projekt budowlany, czyli musisz wiedzieć jaki dom, w jakiej technologii i o jakich parametrach chcesz wybudować. Kolejnym bardzo ważnym dokumentem jest prawomocne pozwolenie na budowę wraz z załącznikami, choć uwaga może to być również zgłoszenie budowy. Dalsze niezbędne dokumenty to zgody na przyłącza oraz wypis i wyrys z ewidencji gruntów i dziennik budowy. Bardzo istotnym elementem będzie informacja, ile tak naprawdę będzie kosztowała budowa. Bank będzie wymagał konkretnego kosztorysu budowy wraz z harmonogramem zaplanowanych robót. W tym miejscu również warto skorzystać z pomoc Eksperta. Banki wymagają na swoich drukach wypisanych wszystkich kosztów budowy, co daje obraz inwestycji. Nierzadko bank wymaga, aby taki kosztorys podpisał kierownik budowy czy rzeczoznawca, który dokonuje wyceny nieruchomości.

Kolejnym krokiem jest dokonanie przez bank oceny szans na realizację naszej inwestycji.

Banki każdorazowo oceniają kosztorys klienta i dokumentację techniczną pod kątem szans ukończenia inwestycji. Bank będzie wymagał, by finansowanie było ustalone na poziomie pozwalającym na zakończenie budowy. W zdecydowanej większości banki mają ustalone minima na budowę 1 metra kwadratowego (1 m2). Wysokość finansowania najczęściej określana jest na podstawie iloczynu metrażu powierzchni użytkowej/całkowitej (zależy od banku) oraz kwoty, jaką dany bank ustalił na 1 m2. Najczęściej minimum na budowę 1 m2 zawiera się w przedziale 2000–2500 PLN brutto.

Po uzyskaniu decyzji pozytywnej i podpisaniu umowy z bankiem kredyt zostaje wypłacony na Twój rachunek bankowy bądź generalnego wykonawcy. Środki są wypłacane w transzach na sfinansowanie zadeklarowanych prac. Tych transz może być dwie, ale może być też kilka i wypłata kolejnej transzy może wiązać się z dodatkowymi kosztami w postaci inspekcji czy kontroli ze strony banku. Jeśli kredyt jest na budowę nieruchomości, to bank ma prawo sprawdzić, na jakim etapie są prace i czy wszystko idzie zgodnie z planem. Wypłata każdej kolejnej transzy jest uzależniona od rozliczenia prac budowlanych, na które otrzymałeś środki w poprzedniej transzy.

Kredyt budowalno- hipoteczny dzieli się na dwa etapu. Jedna jest to część budowlana, czyli czas, kiedy budujesz dom. Taki czas najczęściej jest objęty okresem karencji, czyli spłacasz jedynie odsetki od wysokości wypłaconej transzy. Maksymalny czas okresu karencji to nawet w kilku bankach 36 miesięcy. Raty odsetkowo-kapitałowe zaczniesz spłacasz w momencie wypłaty całego kredytu i/lub oddania nieruchomości do użytkowania.

Jeśli budowę uda się zrealizować bez wykorzystania wszystkich przyznanych środków, a istnieje taka możliwość, by nie uruchamiać ostatniej transzy. Rzadko taka sytuacja ma miejsce, gdyż niemal w 100% inwestycji szacunki mijają się z realnymi kosztami. Wielokrotnie spotkałam się z sytuacją, w której klient na początku nie był przekonany, aby zaciągnąć wyższy kredyt na budowę domu, niż planował. Na końcu jednak okazywało się, że nie doszacował kosztów budowy, nie uwzględnił pewnych wydatków lub pewne rzeczy musiał poprawić. Początkowa nadwyżka, która zdawała się zbędna, pozwoliła uniknąć problemów z dodatkową organizacją środków finansowych.

Czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku o kredyt.

Uzyskanie środków niezbędnych do wybudowania domu nie trwa dłużej niż dla każdego innego kredytu hipotecznego. Należy przyjąć, że proces ten będzie trwał około 2 miesiące. Owszem są banki, które udzielą kredytu w szybszym terminie, ale na te, które mają najlepszą ofertę będziemy musieli poczekać z uwagi na większe zainteresowanie. Dlatego, jeśli właśnie myślisz o budowie domu i nie wiesz jak się do tego zabrać, nie masz głowy do tych wszystkich zawiłości budowano -bankowych to jest teraz ten moment, najlepszy czas, aby rozpocząć starania o kredyt budowlano-hipoteczny, aby już wiosną rozpocząć budowę swojego wymarzonego domu.

Zapraszam do mnie na spotkanie w miłej atmosferze przy pysznej kawie wszystko wyjaśnię i wspólnie opracujemy plan działania i wspólnie wybudujemy wymarzony dom!